Deshalb prüft die Finanzverwaltung genau, ob Vereinbarungen mit Eltern, Kindern oder Ehepartnern steuerlich anzuerkennen sind. Grundsätzlich gilt: Nur wenn der Vertrag zivilrechtlich wirksam, fremd-üblich gestaltet und tatsächlich durchgeführt wird, entfaltet er steuerliche Wirkung. Mündliche Absprachen genügen nicht, klare Schriftform schafft Sicherheit. Mietzahlungen sollten regelmäßig und nachweisbar fließen – Barzahlungen oder nachträgliche Umbuchungen wecken Zweifel. Ebenso wichtig: Der Vertrag muss Inhalte enthalten, die auch unter Fremden Standard wären, etwa Miet-höhe, Nebenkostenregelung oder Kündigungsfristen.
Besonders praxisrelevant ist daher die Wohnraumüberlassung - an Fremde Dritte und dadurch explizit an nahe Angehörige - zu verbilligter Miete.
Hier differenziert § 21 Abs. 2 EStG seit 2021 drei Stufen: Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung in vollem Umfang als entgeltlich. Werbungskosten – also Zinsen, Abschreibung oder Renovierungskosten – dürfen vollständig abgezogen werden, eine Prognoserechnung ist nicht erforderlich.
Wird weniger als 50 % der Marktmiete verlangt, erfolgt die Aufteilung zwingend. Das bedeutet: Werbungskosten dürfen nur anteilig geltend gemacht werden.
Ein Beispiel verdeutlicht die Systematik: Die ortsübliche Warmmiete beträgt 1.000 Euro. Vermietet ein Vater an seine Tochter für 700 Euro (70 %), kann er sämtliche Werbungskosten abziehen. Bei 600 Euro (60 %) ist eine Überschussprognose nötig. Ergibt diese über 30 Jahre ein positives Ergebnis, bleibt es beim vollen Abzug. Liegt die Miete bei 400 Euro (40 %), dürfen nur 40 % der Kosten angesetzt werden. Fazit: Wer mit Angehörigen Verträge schließt, muss diese fremdüblich gestalten und konsequent durchführen. Bei verbilligter Vermietung sind die 66 %- und 50 %-Grenze entscheidend für den Werbungskostenabzug. Eine sorgfältige Prognoserechnung kann helfen, steuerliche Nachteile zu vermeiden – hier unterstützt Sie Ihre Steuerkanzlei.